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奕俊普法|新房少了十平方,怎么办?

发布:jsyjlaw 浏览:178次


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小明和爱人2021年5月1日拿到了新房的房产证,本来挺高兴的事,仔细一看登记的建筑面积,闹心了!比合同约定的建筑面积整整少了十平方,相当于一个小房间没有了!就此情况,小明向律师咨询,律师认真研读了合同第五条,告知小明要求开发商承担违约责任无望了!原来合同第五条约定:“商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理”,即:“双方自行约定:最终面积以房产主管部门核准的产权登记面积为准,根据合同约定的单价据实结算,多退少补,双方均不承担违约责任。”小明很费解,不是法律规定了吗,面积误差超过3%部分的房款由出卖人双倍返还的啊?

这里,笔者就来谈谈,为什么小明要求开发商承担违约责任无望了?

2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“2003年司法解释”)第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

这一条款出台后,把大家的注意力都吸引到了“面积误差超过3%房价款双倍返还的处理规则”上;却忽略了,这一规则并非通用于任何情形,能够适用这一规定是有前提的,即“合同没有约定或者约定不明确的”方才适用;“合同有约定的”,还是要“按照约定处理”。

2021年1月1日,最高人民法院对2003年司法解释进行了修正,将上述第十四条删除。为什么呢?一方面,合同的履行,应尊重当事人的自由约定,这已成为人们普遍理解的原则;另一方面,自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》仍然有效,该办法第二十条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”“合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”

“               产权登记面积-合同约定面积

  面积误差比=─────────────×100%

            合同约定面积”

“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。”

由于面积误差的处理虽可由当事人自由约定,但为规范行业管理,就该情形做出统一的规范化管理,也是必须的,因此,修正后的司法解释在尊重当事人自由约定权利的基础上,尊重行业管理规定,也避免了法条的重合,更展现出司法的威严性。

回到文首小案例,由于小明的购房合同中明确约定了,面积发生差异时“根据合同约定的单价据实结算,多退少补,双方均不承担违约责任。”那么,无论是根据《民法典》合同自由原则,还是根据《商品房销售管理办法》的规定,小明请求开发商承担双倍返还房款违约责任的主张,都很难得到法院支持了!

在这里,也有必要提醒大家,随着法治社会的发展进程,自由原则在合同中发挥越来越重要的作用,因此,我们在签订合同时,一定要认真阅读每一个条款,做到充分理解,如有歧义应及时修改,切不可大意处置!