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买的房,是你的?

发布:jsyjlaw 浏览:193次

买的房,是你的?

小案例

杜某因为资金不足,在明知拆迁安置房五年内不能办理产权过户的情况下,仍通过中介以低于市场价十几万的价格向仲某买了一套拆迁安置房。购房合同签订后,仲某还主动将房产证、土地证押给杜某,杜某一看,产证都在手了,对方肯定不会再去交易,便安心地在装修完毕后,带着家人入住新房。时过五年,某日,突然家中来了一位郭某,声称仲某已将房屋卖与其,现在房子是他的,要求杜某一家人尽快搬离。杜某一时慌张无措,后在律师建议下将仲某诉至法院。

法院经审理查明,上述房屋确已过户至郭某名下,但是该房屋彼时市场价已翻番,仲某与郭某交易的价格却仅高于杜某购房价几万元,法院据此开始产生怀疑,要求仲某、郭某提供实际付款凭证,但二人提供的银行交易流水却显示二人经济往来频繁,难以认定房款的支付情况。与此同时,法院再三核查得知,郭某购房前后均未曾看过房,这显然也与常理不符。综上,法院认定郭某购房非善意,从而将案涉房屋判归杜某所有。

 

笔者说法

“善意”其实是个相当“危险”的法律规则!早在“民法通则时期”司法解释就指出:“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益。”言下之意,你买了个东西,突然冒出来个人说:“这个东西归我了!”如果这人构成“善意”取得,那你就白买了!

《民法典》出台后,“善意”一词更是频繁出现,不得不引起我们重视。其中,《民法典》第三百一十一条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”在这一法律规定中,将“善意”规则规范地更加具体,不再仅仅要求“善意”、“有偿”,还规定“以合理的价格转让”并且“应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。

回到上述小案例,杜某虽以低于市场价十几万的价格购买了案涉房屋,且应登记而未登记,但是考虑到案涉房屋确存在一定缺陷(即不能即时办理产权过户),即便房价略低也属合理,并且杜某一家人已实际装修、入住,可见其购房意图真实、客观,且显属“善意”。而郭某呢?购房价格严重低于市场价格,且房款支付情况难以查明,更何况购房对于一个人或家庭来说都是大事,不可能未经看房就随意购买,更不可能未核实房内有无他人居住就购买。因此,即便案涉房屋已过户至郭某名下,法院依然认定郭某购房意图明显背离“善意”,而将案涉房屋判归杜某所有。

由这个小案例,我们也可以看出,“善意”也好,“恶意”也好,并不是由当事人自己说了算,而是需要经过法院裁判,且“善意”、“恶意”都是内心活动,需要由当事人提供充足的证据来证明。当然,真正“危险”的始终是人心,再优秀的法律也不可能做到面面俱到。日常生活中,还需要大家提高警惕,若确有需求,也应把相关协议签订好,尤其是在事前多向律师咨询,详细了解相关风险,才能有效地减少甚至是避免损失。(完)